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历史上引发上海房价首次起飞的一场战争

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时间:2016-09-09 点击量:

导读:《小刀会》剧照《国家人文历史》独家稿件,原标题《太平天国灭亡导致楼市崩盘》,未经授权,严禁转载。欢迎广大读者分享到朋友圈。第一个房产牛市鸦片战争前后,天地会衍生

《小刀会》剧照

《国家人文历史》独家稿件,原标题《太平天国灭亡导致楼市崩盘》,未经授权,严禁转载。欢迎广大读者分享到朋友圈。

第一个房产牛市

鸦片战争前后,天地会衍生出一个分支——小刀会。公元1853年,小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”的旗号,率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城,继而攻占上海县城,宣告“大明国”成立,刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。清朝政府调派军队围剿,被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退,小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦,清军再次围剿,双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。

过去有句老话:“小乱居乡,大乱居城。”在还算和平偶有小乱的年月里,城市是优于农村的,有钱的农村人为了换一个相对良好的环境,纷纷在城里买房定居;一旦爆有大规模动乱,城里反不如农村安全,城里人为了保住妻女、钱财和自己的小命,不得不向农村逃难。

《小刀会》剧照

小刀会跟清军打仗,战火烧到了家门口,上海人自然要往乡下搬迁,可是这时候连乡下也不安全了——太平天国的起义军,也就是被江南百姓称为“长毛”的家伙,正在势如破竹地攻城略地。城里没法待,乡下又不敢去,外有政府军,内有小刀会,上海市民何去何从?

逃命的地方还是有的。刘丽川是个“洋务派”,他深知中西武力相差甚远,得罪洋人后患无穷。为了使“大明国”这个新政权获得洋人的支持,刘丽川攻占上海当天就去了租界,他向各国领事承诺:小刀会只针对清政府,不针对洋人,外面杀声震天,租界安如泰山,决不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立,也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择?租界。

上海租界分布局部图

按照清政府和英、法、美等国签订的条约,华洋应该分居,租界里只能住外国人,不能住中国人。可是这时候战火烧身,哪还顾什么条约不条约?小刀会跟政府军交火的第一天,英租界里就人如潮涌,房子供不应。英国商人看到了商机,开始大量建造住房,再高价出租给华人,从中牟取高额利润。很快,在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸,一排一排的小木屋拔地而起。1853至1854年间,仅租界内现今广东路、福州路一带就冒出了800多幢如“违章建筑”般的木板房。这些房子异常简陋,租金却不便宜,外国房地产商的房租收益率大多高达30%-40%。租金高昂,但依旧供不应求。

而法律在这个时候也变得非常地“体贴”,迅速做了跟进调整:取消了以往对房地产的诸多限制,如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废止,在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除。上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。于是,英国领事开始吸引华人入住租界,甚至开始阻止中国人外流。有数据表示:从1853年初到1854年7月,租界内人口从500人上升到2万多人,猛增40倍。而在之后的1860~1862年间,租界的总人口攀升到了惊人的50万人。

战争财利润虽大,只能在战争时候发,和平一降临,生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年,清朝政府游说洋人一同“剿匪”,在洋枪洋炮的支持下,清军打跑了小刀会,“大明国”就此覆灭,上海恢复了和平,在租界避难的人们返回家园,洋泾浜两岸的小木屋开始空置。

开发商是打出来的

上海租界的房产熊市并没有持续几年。1862年,太平天国的军队接连三次打到上海,引起居民大恐慌,像潮水一样逃进租界。这回去租界避难的不光是上海人,还有苏州人和南京人,粗略统计在10万人以上。难民去而复来,楼市死而复生,曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租了出去,卖鸦片的洋行再次干起房地产,租界土地严重紧张,地价房价联袂飞涨。当时法国驻上海领事描述了法租界的情形:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买。”

上海公共租界和法租界扩张示意图

在这种大好形势下,更多的洋行从事了房地产开发,租界之内开发商林立。这些开发商不再建造小木屋,改建两三层的小楼,砖木结构,小小天井,一圈石头的门框,这就是后来闻名于中国近现代建筑史的“上海石库门”。早先开发商只租不卖,后来他们既租又卖,有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来,然后再分租给没钱的华人。

在我们中国,房地产开发这门生意出现得并不晚,古代中国的开发商,其最大特色就是只租不卖,多数为个体经营,在我看来,专业的开发商出现在太平天国起义以后,出现在1862年的上海租界,被战争所催生。

太平天国一亡,楼市就崩盘

专业的开发商也好,不专业的开发商也罢,在暴利当头的时候,都很难看清楚未来的形势。事实上,在江南富人仍在源源不断地搬进租界的时候,太平天国已经危如累卵,战争即将结束的迹象已经显现,可是开发商们认为租界里的虚假繁荣还将一直持续下去,房价还将一直上涨,所以他们的开发规模也一直在扩张。

谁知在1864年,太平天国灭亡了,江南战事平息,影响租界安全属性的最大因素消除了,租界里的难民再次返回家园,供求回归平常,租界房屋租金在1865年年末一度下跌近50%。公共租界内8000余栋住房中,有近四分之一处于空置状态。新建房屋再次空置,在建的房屋也纷纷停工,许多开发商破了产,从事土地投机的中国买办也血本无归,开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄,因为在牛市时期把资金放进楼市,这时也出现危机,11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机,一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。

表面上看,成也房产,败也房产;实质上,成也战争,败也战争。

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